大理市环城南路综合建设项目(一期)棚户区改造国有土地上房屋征收补偿安置方案

为加快推进大理市城镇棚户区改造，规范房屋征收补偿行为，维护公共利益，改善棚户区市民居住条件，保障被征收人的合法权益。根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城市房屋改造及配套基础设施有关工作的意见》《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》《云南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的实施意见》、大理市人民政府《大理市城镇棚户区改造房屋征收补偿安置办法(试行)》等法律法规和政策，结合大理市环城南路棚户区改造项目(一期)国有土地上房屋征收补偿工作实际，特制定本征收补偿安置方案。

一、房屋征收目的

实施棚户区改造房屋征收，旨在改善市民居住环境条件，缓解交通拥堵，完善配套基础设施，提升城市形象，促进城市经济社会协调发展。

二、房屋征收部门、房屋征收实施单位、被征收人

(一)房屋征收部门：大理市住房和城乡建设局。

(二)房屋征收实施单位：大理市环城南路综合建设项目指挥部。

(三)被征收人：大理市环城南路综合建设项目(一期)棚户区改造国有土地上房屋征收范围内1241户(其中产权单位9个，私有住宅产权户1232户)。

三、符合相关规定的项目批准文件

(一)市人民政府办公室《关于〈大理市“十三五”棚户区改造规划及2016年度棚户区改造专项规划〉的批复》(大市政办批〔2016〕235号)。

(二)市人民政府办公室《关于将2016年市本级原下关三中等片区1838户(套)城市棚户区改造任务纳入大理市2016年城市棚户区改造计划和范围的批复》(大市政办批〔2016〕236号)。

(三)市发展和改革局《关于大理市下关镇苗圃山片区城镇棚户区(城中村)改造项目可行性研究报告的批复》(市发改投资〔2016〕37号)。

(四)市发展和改革局《关于大理市下关镇南涧路(南环线)沿线福星村片区城镇棚户区(城中村)改造项目可行性研究报告的批复》(市发改投资〔2016〕38号)。

(五)市规划局《关于大理市下关镇苗圃山片区城镇棚户区(城中村)改造项目规划选址意见》。

(六)市规划局《关于大理市下关镇南涧路(南环线)沿线福星村片区城镇棚户区(城中村)改造项目规划选址意见》。

(七)市国土局《关于对大理市下关镇苗圃山片区城镇棚户区(城中村)改造项目用地规划审查意见》。

(八)市环保局《关于对大理市下关镇苗圃山片区城镇棚户区(城中村)改造项目环境影响报告表的批复》(大市环审〔2016〕008号)。

(九)市环保局《关于对大理市下关镇南涧路(南环线)沿线福星村片区城镇棚户区(城中村)改造项目环境影响报告表的批复》(大市环审〔2016〕009号)。

四、房屋征收范围、规模、期限

(一)房屋征收范围：1.苗圃山片区：东至福星村，西至大保高速公路，南至福星村果园，北至南涧路(原环城南路)。规划占地面积约292.66亩。2.福星村环城南路片区(国有土地)：东至福西自然村5-7组沿幸福家园通道,西至云南白药集团大理药业有限公司，南临大保高速公路，北至福西自然村。规划占地面积约91亩。

(二)征收规模：两片区国有土地上共征收拆除房屋建筑面积约11万平方米(以实测面积为准)。

(三)征收期限：自市人民政府发布征收决定公告之日起1年内完成征收工作。

五、被征收房屋类型、用途、性质和面积的认定办法

(一)被征收房屋类型、用途、性质的认定

按照政府核发的《国有土地使用证》、规划部门核发的《建设工程规划许可证》、房产管理部门核发的《房屋所有权证》载明的用途为准。如“三证”认定的用途有差异，按照规划部门核发的《建设工程规划许可证》载明的用途为准。《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的房屋，不能提供《建设工程规划许可证》的，按《国有土地使用证》载明的用途为准。

(二)房地产面积的认定

被征收人(产权单位、私有住宅产权人)房屋建筑面积由征收双方认可的具有房地产测绘资质的机构，分别对其房屋建筑面积、套内建筑面积及公摊面积进行实测。被征收房屋经依法登记并取得《房屋所有权证》(或《不动产权证书》)的，以《房屋所有权证》(或《不动产权证书》)登记面积为准。被征收房屋的《房屋所有权证》(或《不动产权证书》)登记面积与实际面积不相符的，或者被征收人对面积认定有争议的，由具有房屋测绘资质的专业机构进行测绘，并由测绘机构、征收实施单位、被征收人进行三方签字认定。经三方认定的房屋实测建筑面积作为房屋价值评估的依据之一;实测的房屋套内建筑面积作为住宅产权人产权调换的依据。被征收人国有土地使用面积以市政府核发的《国有土地使用证》证载面积为准。

六、房屋征收补偿安置方式

(一)补偿方式

1.货币补偿。补偿方式有三种：一是货币补偿;二是组织棚户区居民自主购买商品住房;三是政府购买商品住房集中安置。被征收房屋属于行政、企事业单位办公用房的，实行货币补偿。

2.产权调换。产权调换是指征收人产权房屋与被征收人产权房屋进行的产权调换。

(二)私有住宅产权货币补偿安置

1.对被征收人的住宅产权房屋按房地合一的市场评估价值进行货币补偿。

2.对被征收人的房屋装饰装修、附属设施及自建花园、果园、雨棚等构筑物按评估价进行补偿。

3.对被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿，即搬迁补偿1000元/户;临时安置补偿按被征收房屋实测建筑面积12元/月·㎡计算，小于55㎡按55㎡计算，一次性给予12个月的补偿。

(三)私有住宅产权调换

1.私有住宅产权户选择产权调换的，按套内建筑面积1:1置换。

2.对被征收人的房屋装饰装修、附属设施及自建花园、果园、雨棚等构筑物按评估价进行补偿。

3.对被征收人因房屋征收造成的搬迁、临时安置的补偿。搬迁补偿1000元/户;临时安置补偿按被征收房屋实测建筑面积12元/月·㎡计算，小于55㎡按55㎡计算，安置费计发从交房之日起至接到接房通知后次月止计发安置费。

(四)产权单位补偿安置

1.被征收人属国家机关、事业单位、国有企业、民营企业的，对房屋产权证内生产、办公、仓库等房屋按房地合一的市场评估价进行货币补偿。

2.房屋的装饰装修及附属设施按评估价进行货币补偿。

3.产权单位因房屋征收造成停产停业损失的补偿，由征收当事人双方协商确定，协商不成的可以委托评估机构通过评估确定，并一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

4.产权单位的货物搬运、机器设备搬运等费用，由征收当事人双方协商确定。

5.土地补偿

(1)以划拨方式取得的国有建设用地，对土地使用人根据划拨土地使用权权益评估价格进行货币补偿;

(2)以出让方式取得的国有建设用地，根据剩余年限以市场评估价进行货币补偿。

6.对产权单位的搬家补助费1500元/个。

(五)被征收人的违章建筑不予补偿。承租人的租房转让费一律不予补偿。未经审批的“住改非”房屋执行住宅产权房屋补偿安置政策。

七、征收补助、奖励标准及优惠政策

(一)补助

1.电视、电话、网络等移机补助：电视200元/台;电话100元/部;宽带100元/户。

2.被征收人属低保户、特困户、残疾人、烈属户、孤寡户的，持有效证件，每户给予困难救济补助4000元(不得重复享受)。

(二)奖励标准

1.私有住宅产权户

在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议的，按下列规定予以奖励：

(1)选择产权调换的，按套内建筑面积1:1置换，同时给予被征收房屋套内建筑面积20%的奖励;产权调换后的房屋建筑面积仍不足55㎡的，补足55㎡。

(2)鼓励货币化安置。选择货币安置的，一次性给予40000元奖励;在大理市辖区范围内购买商品住房的，按被征收房屋套内建筑面积20%的补偿费给予奖励;在棚改信息服务平台房源中购买商品房的，可以享受一定比例的购房奖励(优惠)即：开发商按销售实价分时段分别给予200元/㎡、150元/㎡、100元/㎡的奖励。

(3)签协联动奖励：为鼓励被征收人积极支持配合棚改工作，在规定的时限内签订征收补偿安置协议，奖励4000元/户;在规定的时限内整幢楼被征收人全部签订征收补偿安置协议完毕，再奖励6000元/户。

(4)提前搬迁奖励：在市政府确定的签约期限内：第一时段搬迁的奖励6000元/户;第二时段搬迁的奖励5000元/户;第三时段搬迁的奖励4000元/户;超过签约搬迁时段的不予奖励，各时段搬迁时间由指挥部确定。

(5)对货币化安置后进入房源库的购房户，给予免交5年物管费。

(6)未在规定签约期限内签订《房屋征收补偿安置协议》的，不得享受上述奖励。

2.产权单位

被征收人属国家机关、事业单位、国有企业、民营企业在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议并办理交房手续的，给予被征收房屋建筑面积10元/㎡的奖励。

(三)优惠政策

1.落实国家有关税收优惠政策，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2.个人首次购买90㎡以下(含90㎡)改造安置住房，按1%的税率计征契税;购买超过90㎡、但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

3.个人取得的房屋征收补偿款按照有关规定免征个人所得税。

4.个人住房被征收后选择货币补偿且被征收人新购住房成交价格不超过货币补偿的，免征契税;超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。

八、房屋征收评估机构选定方式

房地产评估机构由征收实施单位与被征收人协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，也可在市棚改办已备案的具有相应资质的房地产价格评估机构库中随机抽取。

九、搬迁期限、过渡方式和过渡期限

(一)搬迁期限

补偿协议签订后，被征收人必须在15日内完成房屋搬迁。将房屋移交房屋征收实施单位后，房屋征收实施单位将各项补偿、补助、奖励等款项一次性支付给被征收人。

(二)过渡方式

补偿协议生效后，选择产权调换方式的，由被征收人自行决定搬迁过渡方式。

(三)过渡期限

按本方案第六条(二)、(三)项规定执行。

十、房屋征收补偿工作涉及有关问题的相关规定

(一)征收公告发布之日起，被征收人不得在征收范围内实施下列不当增加补偿费用的行为;违反规定的，不予补偿。

1.新建、扩建、改建或者装修房屋。

2.改变房屋或者土地用途。

3.房屋和土地权属的转让、分割、租赁或用于担保。

4.户口的迁入或者分户。

5.在征收土地上种植林木，修建建筑物或构筑物。

6.其他不当增加补偿费用的行为。

(二)被征收人签订《房屋征收补偿安置协议》后，经补偿过的房屋及附属设施所有权归房屋征收人。被征收人移交的房屋由征收实施单位组织拆除，被征收人必须保持建筑物的完整，不得自行拆除或取走，否则按评估价从补偿款中扣除。

(三)征收设有抵押权的房屋，依照《中华人民共和国担保法》规定执行;被征收房屋属租赁房屋的，由被征收人与房屋承租人自行解除租赁关系。

(四)征收产权不明晰的房屋，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的大理市人民政府依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，根据征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收前，征收人就被征收房屋的有关事项向公证机关办理“证据保全”。

(五)征收部门和实施单位应当遵循“公开、公平、公正”的原则，加强征收政策宣传，严格执行征收补偿安置方案的规定，在被征收房屋征收补偿价值确定后，不得擅自提高或降低房地产价格评估机构依法做出的被征收房屋评估价格。

(六)征收部门及实施单位要切实维护被征收人的合法权益，及时化解征收补偿工作矛盾，维护社会和谐稳定。

(七)房屋移交前，被征收人必须自行结清搬迁前所产生的水、电、有线电视、电话(含网络使用费)等费用，如未交纳，则从补偿款中扣除。

(八)签订《房屋征收补偿安置协议》后，被征收人将被征收房屋的《房屋所有权证》、《土地使用证》原件移交征收实施单位，按相关规定注销。

(九)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请做出房屋征收决定的市人民政府，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照《征收补偿方案》做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可在60日内向上级人民政府申请行政复议，或在6个月内向人民法院提起行政诉讼。

(十)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定规定期限内又不搬迁的，由做出房屋征收决定的大理市人民政府依法申请人民法院强制执行。

(十一)征收工作人员必须严格执行国家有关政策法规，秉公办事，不得徇私舞弊，不得弄虚作假。如有违反，视其情节轻重给予党政纪处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

(十二)被征收人采取暴力、威胁、煽动群众等方法，阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作或采取抢占公房、辱骂、殴打征收工作人员以及其他阻碍执行公务的行为，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究其刑事责任。

十一、本征收补偿安置方案由房屋征收部门负责解释。

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